黄山市城镇老旧小区改造2024年实施方案

黄山市2024年城镇老旧小区改造实施方案

一、工作目标

2024年民生实事城镇老旧小区改造工作目标为：全市计划改造城镇老旧小区28个，改造建筑面积94.87万平方米，涉及住户9591户。

二、实施范围

大力改造提升建成年代较早、失 养失修失管、设施短板明显、居民改造意愿强烈的住宅小区 (含单栋住宅楼),重点改造2000年底前建成需改造的城镇老旧 小区。鼓励合理拓展改造实施单元，根据推进相邻小区及周边地 区联动改造需要，在确保可如期完成2000年底前建成需改造老 旧小区改造任务的前提下，可结合地方财政承受能力将建成于 2000年底后、2005年底前的住宅小区纳入改造范围。

三、实施内容

2024年，全市老旧小区改造应在全面实施基础类改造的基础上，全部按照完善类、提升类进行改造。要突出“楼道革命”“环境革命”“管理革命”三个重点，围绕“一老一小”加强小区适老化、适儿化、无障碍设施改造，结合完整居住社区建设，增设片区老年助餐、健身休闲、汽车充电桩、智能信报箱等公共服务设施。具体改造内容如下：

（一）基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。

（二）完善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯平层入户等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。

（三）提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生体育等公共卫生体育设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

四、建设标准

（一）做好改造需求调查。

各区县老旧小区改造主管部门要根据《安徽省城镇老旧小区改造技术导则》（2023年修订版）等相关规定，会同所在社区开展老旧小区现状、改造需求和居民意愿调查，摸清小区内房屋建筑、设施配套、居住环境和管理水平情况，细化老旧小区改造居民需求调查表、小区管理单位意见征求表等，要确保小区居民对小区实施改造、改造方案、改造后管理模式等形成共识。居民参与率、同意率达到当地规定比例的，方可纳入改造计划；改造方案应经法定比例以上居民表决同意后，方可开工改造。各区县需求调查工作应于1月底前完成。

（二）编制改造设计方案。

各区县老旧小区改造主管部门要坚持问题导向，落实“体检先行”，充分调查分析老旧小区及周边房屋建筑、设施配套现状，历史文化风貌、居住环境、物业管理状况，隐患堵点等，结合居民意愿，因地制宜制定改造方案，着力消除老旧小区安全隐患。要严把设计方案质量，方案设计要合理可行、经济适用，设计方案中要有居民意见采纳情况说明。施工图要针对屋面、外墙防水、消防安防设施、无障碍设施、公共配套服务设施等重点内容和部位进行专项设计。改造方案要依照规范进行公示。各区县老旧小区改造方案编制应于2月底前完成，3月15日前市住建局组织完成方案审查和批复后开始实施。

（三）规范改造施工管理。

各区县老旧小区改造项目应于4月底前开工，并规范工程施工管理。

1.依法办理施工许可，各区县列入年度城镇老旧小区改造计划的项目中涉及利用既有建筑改造、利用存量土地建设各类公共服务设施工程，供水、供电、供气、供热管线等配套设施维修改造工程等应当根据相关规定办理施工许可；

2.严格施工现场管理，建设单位应建立健全施工现场质量安全、文明施工、消防安全等各项管理制度，要严格落实施工现场各项措施及要求，按照“先地下、后地上，先空中、后地面”原则，根据小区改造“带户作业”的特点，科学规划施工顺序，明确技术方案，配置专职安全管理人员、特种作业人员等，落实安全保障措施。对施工过程中出现的居民反映的新问题，要组织设计、施工单位研究，符合居民正常生产生活需要的应尽量满足；

3.加强工程质量安全监管，各区县建设管理和工程质量监督部门要加强工程质量安全巡查，加大对施工关键部位及隐蔽工程等重点部位的重要工序抽查抽测频率。督促项目参建单位强化进场验收、见证取样和送检复试检测，严格核查建筑材料合格证、型式检验报告等质量证明文件，确保材料合格后方可使用。在监管过程中发现施工单位存在未按照工程设计图纸和施工技术标准施工、擅自修改工程设计、偷工减料等工程质量安全问题的，严格按照有关法律法规对责任单位进行处罚。对发生严重工程质量问题和安全事故的，依法依规予以处理。

（四）加强竣工验收管控。

各区县老旧小区改造工程要严格履行项目基本建设程序，依法依规履行项目立项、招投标、审查、施工许可手续、监理、竣工验收等程序，按照节点目标完成任务。严禁违法转包、分包，防止拖欠工程款、拖欠农民工工资，严禁违规收取、不及时退还工程质量保证金。

改造完工后，各区县老旧小区改造主管部门要组织对小区雨污管网进行管网质量检测和出水水质检测，确保小区实现雨污分流。在工程质量竣工预验收合格的基础上，建设单位应及时组织施工、监理、设计等相关单位并邀请社区、项目党组织、居民等开展工程竣工验收，形成《竣工验收意见》，并主动接受社会监督，其中中心城区老旧小区改造项目竣工验收应邀请市住建、财政、发改部门参与。各区县老旧小区改造项目应于11月底前完工，12月底前完成竣工验收。

（五）推进管线统筹改造。

各区县老旧小区改造主管部门要按照《关于做好专营单位支持城镇老旧小区改造相关工作的指导意见》（建房〔2021〕48号）规定，压实供水、排水、燃气、电力、通信等相关专业经营单位出资责任，衔接改造计划，明确出资方式、改造后产权归属及后续运营管理模式。项目现场要统筹管线综合改造方案、合理安排管线改造内容的具体施工工期、施工工序及场地等，避免“二次开挖”。对已实施改造，强弱电改造不彻底、未迁线的项目，要对接相关专业经营单位制定整改清单，明确迁线时限，按期整改。老旧小区排水管网改造完成后要规范接入市政排水管网，纳入城市排水管网“一张图”，有条件的可接入城市生命线工程。

（六）完善小区后续管理。

1.推进建立改造运营长效模式，各区县老旧小区改造主管部门在改造的同时要深入活化利用老旧小区及周边存量资源，可引入社会资本对改造项目现有的公有房屋、公共低效闲置用地、机动车泊位、公共广告位等存量资源开展活化换代再经营。鼓励运营企业、物业企业等承接片区化项目提升改造和经营管理。通过对闲置资产的整合利用及长期运营，达到增加便民商业设施，丰富社区公共服务供给，提升小区居住品质和街区活力的成效。

2.健全物业管理机制，各区县老旧小区改造主管部门要将老旧小区后期管理与落实“皖美红色物业”行动、推进基层治理现代化紧密结合，全面提高改造后的老旧小区成立党组织、成立业主委员会、引入专业化物业管理占比。充分运用好市场化物业管理、大片区规模化运营管理、居民自治自管等老旧小区物业管养模式，通过合同约定，明确物管内容，让老旧小区居民享受到物业服务。要督促物业管理单位加强改造后的老旧小区消防安防等设施设备、景观绿化等管养，规范小区进出人员管理、停车秩序维护等，促进小区改造后维护更新，形成良性循环。

五、资金安排

积极争取中央基建投资补助和财政专项补助资金以及省财政“以奖代补”资金。统筹地方各项专项投入，以及供水、供电、供气、网络通信、有线电视等专营单位投入，做好老旧小区改造资金统筹保障工作。引导社会资本参与改造，积极探索采取赋予小区特许经营权、建设停车位、商业捆绑开发（与城镇其他优质项目打捆）等激励措施。老旧小区改造涉及土地房屋功能调整的，自然资源和规划部门依法进行调整。对改变土地用途产生的土地收益，按规定纳入预算管理，主要用于支持老旧小区改造。鼓励倡导居民个人出资，以及其他渠道筹集资金。加强老旧小区改造资金使用管理，严禁截留、挤占、挪用，并做好绩效评估。

六、工作要求

（一）加强组织领导。建立完善市老旧小区改造工作领导小组，积极构建协调各方、运行顺畅、横向到边、纵向到底的老旧小区改造组织体系和责任体系，进一步强化部门统筹，加强政策协调、工作衔接、调研督导，及时发现新情况新问题，健全完善相关政策措施。各区县同步完善组织体制，加强工作力量，整合配置好资源，深入做好群众工作，大力引入社会资本，全力推进改造实施，着力构建长效管理机制。

（二）强化检查考核。市住建局科学制定工作考核细则，对各区县改造任务、居民出资、改造质量、群众满意度和长效管理机制建立等方面进行考核。并在6-8月期间择期会同市财政局、市质监站开展老旧小区改造工作检查，重点检查各区县项目进度、资金支付、质量管控等方面问题并进行通报。

（三）广泛开展宣传。各区县要利用报纸、网站、公众号等媒体资源，广泛宣传老旧小区改造创新工作、典型案例和成熟经验，9月份开展一次集中宣传活动，提高社会各界对老旧小区改造工作的认识，形成各方支持、群众积极参与的浓厚氛围。