【意见征集】关于公开征求《祁门县农村村民建房管理暂行办法（征求意见稿）》意见建议的公告

为进一步理顺体制、规范程序、加强农村宅基地和村民自建房管理，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《安徽省农业农村厅、安徽省自然资源厅关于进一步加强农村宅基地审批管理的实施意见》（皖农合〔2020〕38号）等法律法规和相关政策规定，结合我县实际，起草了《祁门县农村村民建房管理暂行办法》（征求意见稿），请于2021年4月15日前，将书面意见反馈至祁门县农业农村水利局，反馈方式如下：

一、信函方式。邮编：245600，地址：祁门县农业农村水利局，并请在信封上注明“祁门县农村村民建房管理暂行办法征求意见稿”字样。

二、电子邮件方式。电子邮箱：718077517@qq.com。

三、联系人：汪泽泓，联系电话：0559-4857710。

四、网站征集渠道：在网站征集正文底部“发布意见”版块中直接留言。

公开征求意见期限为：自2021年3月10日起至2021年4月15日止。

附件：

1.《祁门县农村村民建房管理暂行办法》起草说明

2.《祁门县农村村民建房管理暂行办法》（征求意见稿）

祁门县农业农村水利局

2021年3月10日

附件1：

《祁门县农村村民建房管理暂行办法》起草说明

一、制定《办法》的背景及必要性

2020年1月1日，修订的《土地管理法》开始实施，该法规定农村宅基地审批下沉到乡镇人民政府，同时规定农业农村部门负责宅基地改革与管理工作。随着经济社会的发展和农村村民收入的不断增加，农村村民建房的热潮也在悄然兴起。为切实做好农民建房和宅基地审批管理促进美丽乡村建设，根据省政府相关文件要求，各乡镇要结合本乡镇的具体情况因地制宜建立宅基地统一管理机制，明确具体的农民建房监管责任主体和各部门的工作职责，解决农村违法用地、违法建设、无序建房的问题。

为规范和加强农村宅基地和农村村民新建、改建、扩建、翻建住房管理，深化农村产权制度、“三权分置”制度改革，规范农村村民建房审批，提高土地集约节约利用水平，推进乡村振兴战略，制定《祁门县农村村民建房管理暂行办法》十分必要。

二、制定《办法》的主要依据

（1）《中华人民共和国土地管理法》

（2）《中华人民共和国城乡规划法》

（3）《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）

（4）《安徽省农业农村厅、安徽省自然资源厅关于进一步加强农村宅基地审批管理的实施意见》（皖农合〔2020〕38号）

三、《办法》的起草过程

我局组织工作人员赴周边考察学习农村宅基地和自建房管理经验，认真学习了农村宅基地相关的法律法规。于2021年2月起草了《祁门县农村村民建房管理暂行办法》，召开了乡镇书记座谈会，充分听取基层的修改意见和建议，并会同相关部门，多次讨论研究。

四、《办法》的主要内容

《祁门县农村村民建房管理暂行办法》共分为八章，即“总则、规划管理、宅基地管理、审批及建设管理、日常监管、执法程序、法律责任、附则”。 严格落实“一户一宅”规定，实行先申请、后审批、再建设，着力解决农村违法用地、违法建设、无序建房等难题。

1．规定了农民建房可以申请使用宅基地的情形：（一）因结婚等原因，确需建房分户，原宅基地面积低于分户标准的;（二）因自然灾害、生态移民或者实施村镇规划需要搬迁的;（三）经县级以上人民政府批准回原籍落户，没有住宅需要新建住宅的;（四）原有宅基地被依法征收且实行货币补偿的（已有安置房的除外），或者因公共设施和公益事业建设被占用的。（五）法律、法规、规章规定的其他条件。

2．规定了不予批准宅基地情形：（一）不符合“一户一宅”的。（二）宅基地选址不符合乡镇国土空间规划和村庄规划的；（三）占用耕地，尤其是占用永久基本农田的；（四）原有房屋或者宅基地出卖，出租，赠与他人或者改作他用后，再申请宅基地的；（五）未满18周岁申请宅基地的；未达到法定结婚年龄的子女与父母上下代分户建房的；（六）申请另址新建住房，未签订退出原有宅基地协议的；（七）在地质灾害易发区选址建房可能引发地址灾害的；（八）不符合相关法律法规和政策规定。

3．规定了宅基地的面积标准:农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民新建住宅，其宅基地的面积标准为160平方米。

农村村民个人建房总层数不得超过三层，总层高不得超过13.5米，应尽量体现徽派建筑风格。

4．规定了宅基地审批具体流程：需要宅基地建房的农村村民向村民小组提出建房申请；村民小组收到申请后，应当在10个工作日内完成初审；报村民委员会，经村民代表会议讨论通过后进行公示，公示时间不得少于10日；公示无异议或异议不成立的，由村（居）民委员会报送乡镇人民政府审批；乡镇人民政府受理农户宅基地和建房（规划许可）申请后，应当在5个工作日内，组织工作人员现场勘查，填写《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》，并完成审核工作；审核合格后发放《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》。

宅基地涉及办理农用地转用手续的，根据上级下达我县新增建设用地计划和农村村民住宅建设的实际需要，由乡镇人民政府提出农转用申请，报自然资源和规划部门。

五、其他需要说明的问题

（一）名词解释

农村村民：是指户籍在集体经济组织，系该组织成员，依法享有农村土地承包经营权利，参与被征地集体经济组织分配，在被征地集体经济组织内部享有权利并承担义务。

（二）适用范围：祁门县辖区内本集体经济组织的农村村民，对城镇居民和国家公职人员不适用。

附件2：

祁门县农村村民建房管理暂行办法（征求意见稿）

第一章  总则

第一条  为加强农村宅基地管理，规范农村村民建房行为，合理利用农村集体土地，保护耕地，改善农村人居环境，建设美丽乡村，促进城乡融合发展，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）等有关法律、法规和政策，结合本县实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于本县行政区域内农村村民建房的审批和管理。本办法所称农村村民建房，是指本集体经济组织成员依法在集体土地上新建、拆建、改建、扩建自用住房的行为。

第三条  农村村民建房管理必须遵循“先规划、后建设，先审批、后用地，相对集中、节约用地”的原则。

第四条  各乡镇人民政府是本行政区域内农村村民建房管理的责任主体，负责农村村民建房的组织管理和日常监管工作。

县城规划区内的农村村民建房由祁山镇人民政府提请祁门县自然资源和规划委员会审查同意后办理相关手续。

县农业农村水利局负责贯彻执行农村宅基地改革、管理和使用相关法律法规及政策，指导宅基地分配、使用、流转、纠纷仲裁管理和宅基地合理布局、用地标准、违法用地查处，落实闲置宅基地和闲置农房利用相关政策，开展闲置宅基地和闲置农房利用情况调查监测和指导利用。

县自然资源和规划局负责不动产登记发证和农村集中建房点、安置点、农村村民建房的规划、地类认定、农用地转为建设用地审批、除农村村民建住宅以外的违法用地查处，并督促指导乡镇人民政府规划管理工作。

县住建、城管执法、交通、公路、文物、生态环境、林业、供电等有关部门按照各自职责做好农村村民建房相关管理工作。

各村民委员会应积极宣传有关土地、规划等法律法规和文件精神，加强对辖区内农村村民建房的监管；加强巡查，发现违法违规建房苗头，应立即劝导，做好化解工作；发现违法违规建房行为，应立即制止，并向当地人民政府报告。

第五条  各乡镇建立村级宅基地协管员制度。各行政村配备村级宅基地协管员一名（由村两委成员担任），负责本村宅基地管理及村民建房相关工作。

第六条  各乡镇人民政府成立以主要负责人为组长、分管负责人为副组长，乡村建设管理、自然资源和规划管理、综合执法大队等部门工作人员为成员的农村宅基地管理工作领导小组，具体负责农村村民建房的日常监管。

第二章  规划管理

第七条  县自然资源和规划、农业农村水利、住建、生态环境等部门指导乡镇人民政府，按照因地制宜、合理布局、节约用地、保护生态、完善功能、综合防灾等原则，及时编制或修改完善国土空间规划及村庄规划，并负责组织实施和监督管理，引导村民合理、有序进行房屋建设。

第八条  村庄规划和农民安置区、集中建房点修建性详细规划必须符合县、乡（镇）国土空间规划，农村村民建房用地必须符合国土空间规划的要求。

第九条  公路（铁路）沿线建筑应与公路（铁路）保持规定的距离，从公路（铁路）边沟外缘起：高铁、高速公路不少于50米，铁路干线不少于30米，国道不少于20米，省道不少于15米，县道不少于10米，乡道不少于5米，村道不少于3米。水源地保护区、生态红线控制区和河道、村镇道路控制区按照相关规定严格控制。在村庄、集镇内，拆除重建的农村村民住房，退让达不到上述要求的，由乡镇会同交通、公路、自然资源和规划、环保、农业农村水利等相关部门结合实际情况审查同意后予以审批。村镇规划区内道路红线按照村镇规划控制要求执行。

第十条  农村村民建房应当集中规划建设，对原村庄基础设施条件能够满足村民生产生活需求的，要求村民在原村庄规划区内建设；对规划实施、地质灾害、交通不便等原因确需易地搬迁的，乡镇人民政府应征求村民意见，在符合国土空间规划和村庄建设规划区域，每个行政村选址1-2处设立集中建房点。

第十一条  风景名胜区、文物保护单位和历史文化名镇、名村、传统村落等所划定的禁止建设范围，生态红线控制区、山体和水系保护用地、公路、铁路、地质灾害隐患点、高陡边坡等控制区域，禁止建房。

文物保护单位，历史文化名镇、名村、传统村落，历史建筑等保护范围内农村村民建房，应当符合相关法律法规及保护规划相关要求。引导农村村民依法、合理、有序建设，对划出的禁止建设区域，所在乡镇及相关部门要予以公示并加大管控力度。

第十二条  农村村民建房总层数不超过3层（架空层除外，架空层不得超过2.2米），总建筑高度不超过13.5米。 以白墙、灰瓦为主色调，倡导体现徽派建筑风格。

全县范围内的农村村民建房，其房型、立面、层高、色彩等实行带方案审批（带方案审批是指农户在申请建房时，须提交宅基地建筑平面图、外立面图、层数、高度等，点线面需与周边协调一致。农业农村部门应提供农村建房规范户型图册供农村拟建房户从中选择）。

第三章  宅基地管理

第十三条  农村村民建房只能使用本集体经济组织的土地（确因扶贫搬迁、地质灾害搬迁避让、库区移民、生态环境保护等政策性搬迁因素需易地建住房的，按照相关政策执行）。

第十四条  农村村民一户只能拥有一处符合规定面积标准的宅基地。

农村村民建房应当坚持合理用地、节约集约用地的原则，充分利用原有宅基地和村内空闲地和未利用地，严禁占用基本农田，严格控制占用农用地。凡本村区域内有宅基地或者空闲地未利用的，不得批准占用新增用地。

任何单位和个人不得非法买卖或者以其他形式转让宅基地。禁止城镇居民在农村购买宅基地。禁止非本村集体经济组织成员购买本集体经济组织的农村宅基地，法定继承人可以继承宅基地上的房产，但不得翻建扩建（仅可修缮），房产自然灭失后，宅基地由村级集体经济组织收回重新分配。原有房屋继承人是本集体经济组织成员、符合宅基地申请条件的，经批准后可对原有房屋进行翻建、改建、扩建。

第十五条  本集体经济组织成员符合下列条件之一的，可以申请使用农村宅基地：

（一）无房户或因结婚等原因，确需建房分户，且原住房占地面积低于人均50平方米的；

（二）因自然灾害、生态移民或者实施规划需要搬迁的；

（三）原有宅基地被依法征收的（已有安置房的除外）；

（四）国家法律法规及省级以上主管部门规定的其他条件。

第十六条  农村村民申请宅基地，有下列情形之一，不予批准：

（一）原有房屋或者宅基地出卖、出租、赠与他人或者改作他用后再申请宅基地的；

（二）不符合“一户一宅”的；

（三）宅基地选址不符合乡镇国土空间规划和村庄规划的；

（四）申请另址新建房屋，未签订退出原有宅基地协议的；

（五）国家法律法规规定的其他情形。

第十七条  探索农村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，盘活农村闲置农房（宅基地），支持乡村新产业新业态和返乡下乡创业。

鼓励村集体和村民盘活利用闲置宅基地和住宅，通过自经营、合作经营、委托经营和租赁等形式，依法依规发展农家乐、民宿等。

第十八条  2020年4月3日以前未及时审批但符合“一户一宅”和规定使用面积的农村宅基地，符合国土空间规划和村庄规划及建设管理要求的，经乡镇人民政府会同县农业农村水利、县自然资源和规划等部门联合审查后，可补办用地审批手续。

第十九条  探索建立宅基地退出、退还激励机制，鼓励农村村民自愿有偿退出宅基地。对村民自愿退出因历史原因多占的宅基地、或将原宅基地复垦为耕地退还给本集体经济组织的，经相关部门认定，本集体经济组织要予以补偿。退出的宅基地复垦为耕地的，原使用该宗地的农户有优先承包经营权。

第四章  审批及建设管理

第二十条  农村村民建房应当按照有关法律、法规和本办法的规定，依法办理土地、规划等审批手续。

第二十一条  农村村民建房用地面积包括主房、附房、阳台、院落、卫生厕所等用地。卫生厕所（卫生间）要严格按技术要求配套建设四格式化粪池或接入污水处理设施。建制镇建成区、乡镇集中建房点、村庄等范围的农村村民申请建房的，每户占地面积不得超过160平方米，在原有宅基地上拆旧建新的，原已确权登记发证的面积不到160平方米的，原则上不得超过原有宅基地使用面积。原已确权登记发证的面积超过160平方米的，拆旧建新的面积控制在160平方米以内。

第二十二条  农村村民建房用地由乡镇人民政府审核批准。乡镇人民政府要因地制宜建立宅基地统一管理机制，依托乡镇乡村建设管理部门统筹协调宅基地用地审查、乡村建设规划许可、农房建设监管等工作，涉及农用地转为建设用地审批的，由县自然资源和规划部门负责办理农用地转为建设用地审批手续后，交由乡镇分配管理使用。地类认定以自然资源和规划部门年度土地利用现状图为准。

加强农村村民建房档案管理，由乡镇人民政府乡村建设办公室负责农村宅基地审批相关档案管理工作。

农村村民在尚未取得《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》之前，供电、供水等部门不得为其办理用电、通水等手续。

第二十三条  农村村民建房按下列程序办理审批手续：

（一）向村民小组提出建房申请。建房农户应向所在村民小组提出申请，并提供相关材料。

（二）村民小组受理。村民小组受理农户建房申请后，应于10日内召开村民小组代表会议集体讨论农户提出的建房申请，核验申请农户是否符合一户一宅、是否属本集体经济组织成员，完成初审。

（三）村级审核及批前公示。村民小组完成初审后签署意见报村民委员会，村民委员会应于一个月内召开村民代表会议进行讨论，讨论通过后，在本村范围内公示不少于5日。公示的主要内容包括户主姓名、申请用地位置、用地面积、土地权属来源、家庭人口、四至范围、建房外立面方案，建筑层数与檐口高度等。公示期满后，没有异议的，村民委员会应当在3日内签署意见，并上报所在乡镇人民政府，未通过的，村民委员会应及时告知申请人并说明理由。

（四）乡镇组织联审后审批。乡镇人民政府收到村委会上报农户建房申请后，应当在5个工作日内完成现场踏勘及审核批准工作。

乡镇人民政府召集乡村建设管理办公室、自然资源和规划所等相关部门进行联合踏勘。现场踏勘后，对符合建房要求的，乡镇召开会议进行研究、审核批准，并发放《乡村建设规划许可证》（建制镇范围发放《建设工程规划许可证》）和《农村宅基地批准书》。待建房户按建筑方案及图纸建设完工，经乡镇验收后报不动产登记中心审核发放不动产权证书。

第二十四条  农村新增建房申请审批需提供的材料：

（一）《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》；

（二）建房户主身份证、户口簿（包括家庭人口）复印件；

（三）土地权属来源证明及四邻指界确认表；

（四）另址新建的需提供退出原有宅基地及自行拆除私搭乱建建筑物承诺书；

（五）村民小组集体研究会议录及公示意见；

（六）建房废弃物（建筑垃圾）数量、处理方式简易方案；

（七）其他应提交的材料。

第二十五条  各乡镇人民政府应加强农村村民建房的监管，建立健全农村住房建设常态化管理制度，在宅基地审批过程中做到“四到场”：

（一）选址、审查到场：受理宅基地申请后，要到实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划等；

（二）定点放样到场：宅基地经合法批准后，要到实地根据用地批准文件和建筑方案丈量放样、确定四至范围及面积；

（三）施工过程到场：建房户在施工过程中，乡镇人民政府应组织相关部门、村干部、协管员等进行巡查，对发现未按建筑方案及图纸施工的应及时处置，督促整改，并记录在案；

（四）竣工验收到场：农村村民个人建房建成后，村民申请验收，由村委会上报乡镇人民政府，乡镇人民政府组织相关人员到现场进行实地核实验收，并出具规划核实和用地验收意见。经验收合格后，建房户凭相关材料申请办理不动产登记和生活用电用水入户手续。

第二十六条  在原有宅基地上拆旧建新需提供的材料。

（一）原宅基地权属证明材料或集体建设用地使用证书；

（二）《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》；

（三）建房户主身份证、户口簿（包括家庭人口）复印件；

（四）宅基地使用和建房承诺书；

（五）建房废弃物（建筑垃圾）数量、处理方式简易方案；

第二十七条  农村村民需按批准用地和建筑方案要求组织施工，村民委员会、乡镇人民政府实施监督，确保按方案施工。建房农户对其建房质量、安全等负总责；设计、施工等单位和个人依法分别承担相应责任。

第二十八条  申请人在取得建设规划许可证之日起一年内，应开工建设。确需延迟开工建设的，应当在期限届满30日前向批准机关申请延期，延期期限不得超过6个月。逾期未申请延期或申请未获批准的，原规划许可等审批文件自行失效。

申请人系转业退伍军人、革命军烈属、警烈属的，因历史原因缺失原宅基地相关材料的，在符合“一户一宅”、确属本集体经济组织成员的基础上，由属地乡镇人民政府报县农村宅基地审批管理工作领导小组召开专题会议依法依规处理。

第五章  日常监管

第二十九条  建立动态巡查制度。各乡镇要加强对辖区范围内农村村民建房行为的日常巡查工作，实行“分片巡查、包村到人、责任考核”的动态巡查机制，及时发现和制止违法建设情况。县农业农村水利、自然资源和规划、城管执法、交通、林业、生态环境、文物、住建等职能部门要加强各自职能范围的巡查指导工作。

第三十条  村民委员会应加强对农村村民建房的管理和服务，做好宅基地分配、调换、信息公示以及政策法规宣传、权属纠纷调处等基础性工作。在乡镇政府指导下拟定含有农村村民建房自治管理内容的村规民约，经村民代表会议讨论通过后实施；指导村民依法实施建房行为，为村民提供建房审批等事项的代办服务。

第三十一条  建立投诉举报制度。各乡镇和县直有关部门应设立投诉举报电话和受理机构，并向社会公开。

第六章  执法程序

第三十二条  及时发现、制止违法用地行为。各乡镇和县直相关职能部门严格按照法律、法规要求，切实履行监管和查处职能，做到对违法用地行为早发现、早制止、早查处。并通过举报电话、举报信箱、网上举报平台等多种渠道，受理农村村民住宅建设违法行为的举报和投诉。

第三十三条  村级协管员要切实履职尽责，做到第一时间将发现的违法建设情况报乡镇人民政府并同时现场予以制止。乡镇人民政府要在接报告后24小时内组织乡镇综合执法大队、乡村建设管理、自然资源和规划管理等部门立案调查，确认属违法行为后下达责令停止违法建设行为通知书。

第三十四条  乡镇人民政府下达停止违法建设行为通知书后，违法当事人不服从自行拆除决定且继续违法建设行为的，由乡镇人民政府会同县农业农村水利、县自然资源和规划、县城管执法及乡镇综合执法大队等部门依法拆除。

第七章  法律责任

第三十五条  在乡镇、村庄规划区内农村村民建房未依法批准或未按照规划要求进行建设的，由乡镇人民政府责令其停止建设、限期改正；逾期不改正的，乡镇人民政府可以组织拆除。超过批准宅基地面积标准的，多占的土地以非法占用土地论处。

第三十六条  在乡镇、村庄规划区外，依照《中华人民共和国土地管理法》规定，有权部门责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施的，建设单位或者个人必须立即停止施工，自行拆除；对继续施工的，作出处罚决定的机关有权制止。建设单位或者个人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可以在接到责令限期拆除决定之日起十五日内，向人民法院起诉；期满不起诉又不自行拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行，费用由违法者承担。

违法建房个人及相关人员妨害、阻碍国家工作人员依法执行职务的，依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的有关规定予以处罚;涉嫌犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十七条  在农村村民建房审批、监管、查处工作中，乡镇人民政府和县相关部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的，依规依纪处理；涉嫌犯罪的、依法追究刑事责任。

第八章  附则

第三十八条  国土空间规划未编制批准执行前，仍执行现行乡镇总体规划和土地利用总体规划。

第三十九条  本办法由祁门县人民政府农村宅基地管理工作领导小组办公室负责解释。

第四十条  本办法自2021年  月  日起施行。此前发布的有关规定与本办法不一致的，以本办法为准。